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未来的趋势是行业将进一步整合

    上个周末,地产界出了一件大事,全国首个现房销售试点“龙华金茂府“,在深圳横空出世,而这距离”广东省内部讨论取消商品房预售制度“的材料曝光,仅仅过了20多天。我认为,深圳试水“现房销售”,主要影响的将是整个行业的发展模式,但不会对楼市价格产生多少影响。本文旨在分析预售制度的前因后果,以及如果取消预售制度,将对整个房地产乃至相关行业产生什么样的影响。
  预售制,其实中国大陆学习的是香港的模式,用香港的话说是“卖楼花”。早在20年前,深圳率先从香港引入商品房预售制度。我国住房制度改革初期,房地产开发企业普遍面临着资金少、供应少等问题,为了推动住房建设,借鉴香港模式,建立了住房预售制度。
  而在过去20年间,房地产公司的融资渠道大大拓宽,从最初的开发商预售,到商业银行的开发贷,再到2010-2011年的房地产信托,以及后来的资管公司,最近几年的私募基金的融资渠道。
  总体而言,预售制度对于近20年来中国的基础建设和房地产的高速发展,有着不可磨灭的推进作用;弊端当然也是会有的,比如说高周转的开发模式、烂尾工程。既然有利也有弊,是否应让它退出历史舞台,在什么时机让它退出历史舞台,业界是各持己见的。
  9月25日,由广东省住建厅所引发的商品房预售制酝酿取消的传言,一时地产行业人心惶惶。网上流传的一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住建厅已经拟定材料,向住建部建议降低预售制带来的高杠杆效应,要取消商品房的预售制度,改为现售。有行业人士马上站出来说,没有了预售资金,房企将减少大约33%的资金来源;大概50%的房地产企业要倒闭。
  要结束预售,改为现房销售,很大的政策动因是为了去杠杆。根据Wind统计数据上看,房地产企业的资产负债率和总体杠杆率(总资产/净资产)依然呈现明显上升走势。但事实上,负债率往上走是暂时性的现象,因为下半年销售端的缓慢增长,不少房企迫于现金流的压力,不得不寻求资金突破难关。未来的趋势是行业将进一步整合,沉淀下来的房企都是能够保持负债率和稳定现金流的。长期来看,国内房企的平均负债率是会下降到合理水平。
  虽然官方很快澄清取消预售制是误读。但我们真正需要关心的是,如果真的大规模推广现房销售,会产生什么样的后果呢?比较容易想到的是,短期将导致供应减少,甚至可能推高房价。但是,让我们跳出盒子来讨论这个问题。我的观点是,取消预售制度,可以带动其它相关产业的兴起:
  整体而言,取消预售改为现房销售,利大于弊。我认为会形成两种市场形态,即:(A) 以房地产基金结构主导的散售型住宅开发; (B) 以开发商—银行—REITS(房地产投资信托基金)三角关系带动的长租公寓市场。这其实有点儿类似于美国的地产发展模式:在高度分工和专业化的条件下,依托于发达的不动产金融,使得持有成本降低,流动速度加快,资本回报率提高。
  可以预见,如果真的开启并且贯彻执行现售政策,那么国内市场,在一定契机下,或许有可能迈进类似美国地产发展的模式,而告别高速发展的“香港模式”。美国模式专业分工细致,每一环节通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的主导者是资本和发达的基金,开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。美国模式下,房地产的核心是金融运作,房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
  说到这,可能有人提出会不会出现2008年美国次贷危机的情况,其实恰恰相反,国内的房地产金融的情况与美国截然不同,美国是替买房的人设计金融产品,而国内是替开发商设计融资产品。美国的次贷危机的缘起,是将不具有买房资质的按揭贷款,经过投行的包装处理,打包成次贷基金产品了。而且正因为这起席卷美国的次贷危机,导致美国做散售型公寓的开发商再也拿不到商业银行的开发贷。
  另外值得注意的是,美国房地产基金并不是以债的形式融资,而是以股权投资的方式进入房地产融资这块。这与国内市场上主流的资金配置的方式(以债为主,或者明股实债),是非常不同的。
  回到前文全国首个现房销售的出现,这只是深圳市政府对楼市制度做重大调整的一部分。在此之前,深圳走全国之先,率先发布了《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应和保障体系的意见》。严格来说,深圳尝试的是类似新加坡的模式——以政府主导的保障房为主的市场。深圳作为单体,可以做挺好,但想要推广并覆盖到全国范围就不太现实,因为需要耗费的社会资本投入巨大,相对比最有可能实现的是美国模式。
  至于担心取消预售改为现售会推高房价,我认为大可不必。未来的房地产价格的走势,除了供需关系及货币价值之外,很大程度取决于购房者的信心。与此同时,中国的老百姓也须要懂得刚兑是不可能的,那种一降价就维权的做法,是获得不了支持的。这将是腾讯首次与香港商业地产集团达成合作。“得益于新鸿基地产庞大的业务与零售网络,以及腾讯广受欢迎的移动支付平台微信支付,消费者现在可在上述以及更多生活场景中使用创新、简便和安全的移动支付解决方案,真正实践新鸿基地产和腾讯共同倡议的‘智消费 享两地’理念。”该负责人表示。
  与此同时,从本月起,新鸿基旗下全港23家商场及旗下的SmarTone和一田百货,将通过一系列阶段式活动为消费者打造全新的智慧生活体验,也是全港迄今为止最大规模的移动支付推广计划。
  近年来,腾讯开始提速布局海外市场,而对地处深圳的腾讯而言,香港无疑是第一站。
  2016年,腾讯以“WeChat利是”将微信香港钱包带到香港。今年9月率先接入香港金融管理局开通的快速支付系统“转数快”(Faster Payment System,简称FPS)。9月26日,腾讯又与银联开展合作,启动“双向跨境移动支付”,为香港用户提供内地移动支付服务。十一黄金周期间,微信还升级了其海外退税小程序腾讯退税通(We Tax Refund),增自动识别护照、智能退税方案、智能客服在线预审退税单服务三大功能。
  腾讯香港布局再下一城
  据介绍,新鸿基地产旗下电信公司SmarTone将与微信香港钱包合作推出多重活动。除了后付费计划账单支付服务之外,用户还可通过微信香港钱包方便快捷地为SmarTone储值卡充值及汇款至菲律宾和印尼。另外,活动还包括SmarTone储值卡充值优惠券,以及We Remit汇款优惠券。
  而作为战略合作的一部分,新鸿基地产和腾讯也将就微信香港钱包近期推出的“双向跨境支付”服务寻求更多合作机会,令香港用户未來到內地旅游或公干,不论是购物、餐饮或娱乐都可尽享畅通无阻的移动支付服务和智慧消费体验。
  微信香港钱包,是腾讯在微信上专门为香港用户提供的移动支付服务。
  2016年春节,微信支付变红包为“利是”打响了微信香港钱包在香港的第一炮,并于同年8月获得香港金管局颁发的首批第三方支付牌照。此后不断加深香港市场的布局,陆续推出一系列升级支付功能,包括付款码支付、二维码收款和微信买单,同时支持出租车、茶餐厅、商超、地铁等场景。2018年6月6日,腾讯与香港科学园一同举办了粤港澳大湾区金融科技论坛。论坛上,腾讯正式成立了腾讯金融学院(香港)及腾讯粤港澳大湾区金融科技创新实验室,助力香港培养金融科技人才,落实大湾区金融科技实践。
  基于粤港澳大湾区的构想, 今年9月,腾讯与银联展开合作启动“双向跨境支付”的启动仪式。微信香港钱包宣布成为首家为香港用户提供内地移动支付服务的香港储值支付工具持牌方。首批接入的内地商户包括12306、滴滴打车、美团、大众点评等,欲图全方位的渗透线下场景。香港用户自10月起可在内地商户使用微信香港钱包进行支付,实现“双向跨境支付”。 中秋节前,广深港高铁正式开通。微信香港钱包率先支持用户在香港西九龙站票务处使用并购买广深港高铁跨境车票。
  “微信香港钱包在大湾区先行运行,具有极强的示范引领作用。未来,人民银行将继续鼓励更多市场主体合规开展跨境移动支付业务,同时加强与香港的监管合作。”中国人民银行支付结算司司长温信祥评价。
  与此同时,今年9月,香港金融管理局宣布启动快速支付系统(Faster Payment System,简称FPS),并将其命名为“转数快”,微信香港钱包率先接入FPS,在此基础上为用户提供实时跨行转账服务,通过手机号码或电子邮箱地址搜索收款人账户的“寻址服务”,以及电子直接付款授权服务。
  海外场景争夺战
  目前来看,尽管国内移动支付市场群雄并起,但海外市场的场景布局却依然是巨头们的游戏。
  比如香港,除了微信支付,也同样是支付宝重点布局的市场。
  2016年8月,香港金融管理局发布储值支付工具(SVF)牌照,微信香港钱包与支付宝一起成为成为首批第三方支付牌照的获得者。2016年初,微信香港钱包通过“利是”产品打开香港市场,2017年5月,AlipayHK(港版支付宝)正式上线; 蚂蚁金服与长江和记实业在香港组建合资公司AlipayHK,腾讯则牵手了新鸿基;支付宝在香港上线了全球电子钱包跨境汇款服务,腾讯则在此基础上联手银联推出了“双向跨境支付”。
  事实上,二维码支付横空出世之后,支付宝和微信支付的激烈鏖战就从未停止——无论是线上交易还是线下场景的争夺。国内主流场景趋近饱和之后,两大巨头一方面在国内进一步下沉三四线市场,另一方面也开始了“出海计划”。
  从海外布局的场景来看,微信支付与支付宝存在相当程度的直接竞争关系。尤其是针对中国游客的境外旅行支付需求。
  2015年11月,腾讯宣布微信支付向境外商户全面开放。用户跨境购物只需扫描微信钱包中的二维码后直接用人民币支付,系统将自动用外币与境外商家结算,支持英镑、港币、美元等9个币种的交易。2016年6月,腾讯集团宣布与日本社交数据提供商Hotto Link合作,同年7月,日本百货公司连锁店高岛屋在横滨、京都、大阪等5家店铺的化妆品卖场引进微信钱包支付功能。今年6月,微信支付进军俄罗斯市场,与俄罗斯Sendy公司成为合作伙伴,俄罗斯成为了世界上第17个可使用微信支付的国家。在境外支付方面,目前腾讯退税通已支持在全球81个机场实时退税,回国退税服务覆盖27个国家及地区,在韩国还有105个市区预约退税点,并且支持韩国49家酒店的退税。
  而支付宝也同样聚焦国内用户的境外游消费,与各个市场的本土巨头如日本乐天、欧洲退税机构瑞士环球蓝联等展开战略合作,全球80个机场支持即时退税到支付宝。
  微信在海外市场依然拥有一定的社交优势。海外版 WeChat 的上亿用户为其拓展海外支付业务提供了一个基础。在微信用户量比较高的地区,微信推出了相应的本地钱包为当地消费者服务。除香港以外,去年11月,腾讯申请了马来西亚的支付牌照,2018年6月,腾讯上线了马来西亚版的微信钱包,为当地用户提供移动支付服务。支付宝则多选择外部借力,通过投资或合作本地机构来开发各个市场的本地化独立APP。
  事实上,两大巨头在国内的竞争环境中,发展路近多有彼此的参照与考量,你追我赶中难免亦步亦趋,但在海外市场,基于不同的自身优势和市场环境所作出的不同战略选择或将分化出各异的发展路径和商业模式。